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平凡なサラリーマンがマンション一棟を建てるまでの話②~一難去ってまた一難~【マンション経営・資産運用】

早速、見つけた土地の購入について交渉すべく、このあたりの商業用の土地はここで扱うだろうと予想される不動産屋さんに行ってみました。

あそこの土地買いたいんですが~…

担当者の方は「な、何でそこの場所のことご存じなのでしょうか?」と若干困惑気味でした。
どうやら本当にまだ話が世に出ていなかったようでした。

駅前不動産

まだ公表してないのに…

詳しく聞いていくと、どうやらここはすでに不動産買取再販事業大手のA社(仮)
持ち主から購入し、その後転売する事が決まっているようでした。
元の建物を解体しサラ地にしてから、改めてマンションやビルを建てた際の
利回り想定を出したうえで解体費用や利ざや諸々を乗せて競売方式にて販売をする予定とのことです。

なるほど、、元々の地主の方から購入ができれば良かったけど
駅近の商業地域だしやっぱり再販業者が既に手をつけていました。

ちなみに土地の価格は、
「公示価格」という公的機関が毎年出す土地の基準価格

「実勢価格」という需要に合わせて当事者間で決める実際の取引価格 があります。

相続税や銀行の担保評価額等を算出する際は公示価格が使われますが、
土地売買の際は事業でよりお金を生むことができる可能性がある商業地域ですと
公示価格は殆どあてにならず、実勢価格が2倍以上になることもザラだそうです。
なので実勢価格の相場がわかっている再販業者(プロ)が入ると
当然ながら「何故か破格の値段でお得に買えちゃった!」なんて事にはなり得ません。

競売となると資金力に乏しい私では到底太刀打ちできません。。
こうなったら駄目元でゴリ押し作戦だ!ということで
伊藤さんがこのあたりの土地相場を知っていた為、

伊藤さん

この辺なら●●円位だろうね…


こちらから購入希望額を出した上で「競売に出す前に売ってくれないか」
不動産屋さんを通じてA社に交渉をしました。

競売に出す前に俺に売ってくれ!!
(当たって砕けろ精神)

するとA社からは、

A社

「すぐに意思決定ができるのであれば競売開始予定額で売ってもいい」

という返答が来ました。
え、そもそも相手にしてるくれるんだ(笑)と思いましたが、
それでもこちらの希望額とは2,000万円ほどの乖離が・・・

ここから何度か交渉のやり取りがあったものの差は埋まらず、そこで
既存建物の解体を自分達でやるので改めて希望額で売ってくれないかと打診しました。

自分達で解体するから安くして!

既存建物は相当古い鉄骨の4F建てでおまけに図面もありません。
A社はここからアスベストが出る可能性が高いとみており、飛散対策をした上での解体費用も相当かかると見ていましたが、

①伊藤さんが過去に近隣で同じくらい古い建物を解体をした時はアスベストが全く出なかった。
②知り合いの解体業者に今回の建物を見てもらうと「これは出ないと思う」という見立てだった。

という2つの理由から解体費用はそんなにかからないだろうという予測のもとで交渉を行う事にしました。

アスベスト対策が必要な解体工事とそうでない工事は費用が全然変わってきます

解体業者

ここは多分アスベスト無いね。

無いと信じて交渉しよう!

そこからA社と何度かやり取りを重ねた結果、
なんとこちらの希望金額で売って貰えることになりました!

A社

アスベスト出ても知らないからね。
そしたらあんた大損するかもしれないよ

それでもいい!
(出ないことを信じる…!)

当初は更地の状態を希望金額で売って欲しかったのですが、それは絶対無理だという事なのでリスクは負いますが、
こちらの希望金額(建物付き)+解体費用は自腹 という案で決着。

解体費用が安く済めば、希望金額にかなり近い金額で土地が手に入りますが、
もしアスベストが出て解体費用が跳ね上がった場合、事業計画が一気に苦しくなります。

いざ解体してみるまで分からない…👻

それでも「ここは勝負時じゃい!」と勇気を出して購入を決定!

この勝負の行方は果たしてどうなるのか…

この続きは次回書いていきたいと思います。
是非また読んでくれると嬉しいです

くりぼー夫
勝負師デビュー。


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